就在我们的眼皮底下，一场悄无声息的革命见证了联邦政府开始与全国其他地方一道，乘着房地产繁荣的顺风车。 几十年来，人们一直在呼吁有吸引力的反向抵押贷款计划，以改善资产富裕但收入贫穷的退休人员的生活，但联邦政府的养老金贷款计划(PLS)终于填补了这一缺口。 事实证明，它非常受欢迎，在不到两年的时间里，随着退休人员利用不断增长的房屋价值来支付生活费用，它的规模增长了五倍多。 联邦政府将拥有住房 当然，从长远来看，随着退休人员最终去世，他们的房产最终确定下来，这些房屋或至少其中的一部分将归联邦政府所有。 在2018-19财政年度，只有768人使用该计划，但截至今年3月底，这一数字已激增至4039人，各种迹象表明，该计划将在发展新特色的同时保持快速增长——最重要的是明年年中开始加入的无负资产担保。 这是一个重要的变化，因为随着这些贷款的利息资本化，贷款额可以相当迅速地膨胀，从而消耗掉一处房产的全部价值。 没有负资产担保将有助于受欢迎 没有负资产担保意味着，贷款只能增长到政府完全拥有房产，但不能再增长，这是一个重要的区别。 到目前为止，该计划的主要用户是全额和部分养老金领取者，尽管它对已经达到老年养老金等级的自筹资金的退休人员开放。 据估计，约三分之二的PLS参与者是全额养老金领取者，其余大部分是部分养老金领取者，由自筹资金的退休人员使用有限。 在该计划下，全额养老金领取者可以获得最高收入，相当于退休养老金的一半。 对于自筹资金的退休人员，最高限额是全额养老金的1.5倍，而部分养老金领取者可以根据领取的部分养老金的多少，获得这两个极端之间的数额。 付款不计入入息审查 这些款项不需要在年龄养老金收入调查中评估，这可能就是为什么该计划迄今为止最受全额或部分养老金领取者欢迎，而不是自筹资金的退休人员。 目前,贷款只能支付作为一个收入来源,但更改后在明年中期,介绍了方案的用户将能够达到两个一次性的进步在任何12个月里,最大的总额一半的年增长率的养老金。 一次性付款可以增加吸引力 一次性支付也可能增加该计划的吸引力，因为许多退休人员希望获得资金来支付更大的购买，如汽车或房屋装修。 PLS的成功是有趣的，因为银行和其他金融机构多年来提供的各种反向抵押贷款在很大程度上没有得到显著的牵引，尽管人们认为这类产品有一个显著的需求。 这可能是因为在如何计算贷款，以及当利息资本化时房屋净值消失的速度方面存在争议，尤其是在利率较高的情况下。 利率是关键 目前，PLS收取4.5%的可变利率，这比许多住房贷款要高，但仍然比大多数商业反向抵押贷款便宜。 房子通常是退休人员拥有的最大资产，如果该计划足够有吸引力，利用该资产来提供生活开支的需求显然会增加。 看来联邦政府终于找到了正确的方案，考虑投资的可能性是很有趣的。 根据房地产价格的持续增长，政府可以获得良好的投资回报，特别是如果它借出的房地产处于有利地位的话。 然而，另一方面也存在风险，主要是如果借款人的寿命比预期的长，拥有表现不佳的房产，并且很久以前就已经透支了他们的借款。