随着澳大利亚房地产市场的火爆，很多人很有可能会认为，随着新借款人大量享受廉价信贷，我们的家庭债务也在增加。
然而，数据并不支持这一观点——至少目前还不支持。
的确，1月份新增抵押贷款发行量创下了历史新高，主要是受自住业主推动的，这些业主在COVID-19的一系列封锁之后，正试图改善他们的环境。
考虑到刺激资金在经济中四处流动，住房贷款利率处于创纪录低位，即使房价强劲上涨，借贷能力仍然很高，这并不令人意外。
现在是借一百万美元的最佳时机
以目前较便宜的三年期固定贷款为例，比较利率为2.2%，你可以借到100万美元，每年还本付息22,200美元，每周还本付息427美元。
即使算上还本付息，也很容易看出为什么购房者对涨价变得更无所畏惧，他们被令人难以置信的低利率所迷惑，这使得他们能够支付在几年前还完全无法承受的价格。
这也间接说明了为什么房地产投资者没有追随这股购房热潮，因为在利率如此低廉的情况下，房租面临着巨大的下行压力，因为租房者认为房价可能同样便宜，而海外学生消失了。
负债累累的新买家正在偿还贷款
然而，在这一趋势发生的同时，一些同样有趣的事情发生在银行持有的大量现有住房贷款上。
人们正在直接或通过抵押贷款抵消账户偿还这些贷款，使未偿还抵押贷款存量的总体增长略高于2021年1月创下的历史低点。
这在一定程度上可能是偶然的，因为许多房屋还款是在利率高得多的时候设定的，这意味着贷款实际上远远超过了预期的还款计划，因为提前还清了本金。
很多贷款可能是有意为之的，因为在高利率的储蓄上可以获得极低的利率，这可能会迫使许多澳大利亚人用他们额外的储蓄来贷款，从而减少贷款年限。
总体抵押贷款债务似乎在原地踏步
无论什么原因，澳大利亚的抵押贷款债务总体上几乎没有增长，同时，个人贷款也处于创纪录的低水平，只有2010年末峰值的一半左右。
截至今年1月，个人贷款承诺总量下降了12.4%，比全球金融危机期间的下降速度快得多。
这可能是为什么Reserve Bank of Australia (RBA)似乎对当前的房地产繁荣如此乐观的关键所在，它声称利率将在未来几年保持在低位，实际上是火上浇油。
如果考虑到个人贷款和信用卡债务，澳大利亚的家庭债务没有上升，而且可能确实在下降，那么房价的快速上涨可能没有看上去那么危险。
难道债券和股票市场什么都不担心吗?
有趣的是，这也加剧了股市和债市的担忧，即通胀即将重新抬头，利率将被迫走高——10年期债券收益率已经出现了这种情况。
在一些有趣的研究中，National Australia Bank (ASX: NAB)淡化了对澳大利亚通胀爆发的担忧，给这些担忧泼了一盆冷水。
NAB经济学家Kaixin Owyong对经济增长和就业进行了一系列非常乐观的预测，但仍然发现，最早要到2024年，通货膨胀才可能达到澳大利亚央行设定的2-3%的目标区间。
到2024年，通货膨胀很难达到足够高的水平
分析发现，澳大利亚经济至少要到2022年才能缩小实际产出和潜在产出之间的差距，而充分就业至少要到2022年之后的两年才能实现。
“在我们看来，到2022年底，闲置产能可能会得到广泛利用。鉴于经济活动、失业率和通胀之间通常存在滞后，因此有理由认为，失业率差距将在2023年缩小，通胀将在2024年回到目标水平，”欧永在报告中表示。
“这符合NAB的预期，即利率将至少维持到2024年，该行认为在2024年之前实现充分就业和通胀目标的可能性非常小。”
市场可能会因假象而跳跃
NAB的预测上调了对澳大利亚“充分就业”和“潜在GDP增长”的估计，这两项指标都受到了各国央行的密切关注，它们试图保持经济以最佳速度运行。
即使使用这些乐观的预测，预计到2022年底，失业率仍将过高，不足以使通货膨胀达到澳洲联储2-3%的目标。
这似乎表明，债券和股票市场可能是在假象里跳来跳去，尽管经验丰富的投资者经历了惨痛的教训，学会了不要过于逆市场方向而动。
