目前澳大利亚经济中发生的许多奇怪的事情之一是房地产市场发出的混合信号。
租金飙升往往表明房地产价格应随之上涨，较高的租金收益率自然会推高价格。
然而，与此同时，房地产价格一直在下跌——根据 CoreLogic 的数据，在截至 7 月的三个月中下跌了 2%。趋势表明房地产价格仍在下跌。
那么，在房地产价格下跌的情况下，租金价格如何在截至 7 月的一年中上涨 9.8%？
对一个令人困惑的问题的很多解释
这是一个令人困惑的谜题，但可能有一些可能的解释。
一是利率上升往往会提高投资收益率。大多数收益率投资往往比政府债券支付的无风险收益率溢价。
另一个可能的解释是对出租物业的需求增加——这得到了非常低的空置率的支持。
随着边境开放以及一些房东已经从提供长期住宿转向短期旅游住宿，国际需求增加。
许多在大流行期间搬进父母家的租房者也有可能重新进入市场。
同样可能的是，由于较高的房价说服许多年长的房东收工并兑现他们的筹码，出租物业的实际供应量已经下降。越来越多的监管租金保护措施也让房东望而却步。
面临更高利率的房东也可能需要将这些额外费用转嫁给他们的租户，如果他们能够逃脱惩罚的话。
需求随着供应下降而上升——因此租金上涨
随着需求上升和供应下降，不难看出租金上涨的原因——尤其是在一些有抱负的购房者放弃并留在租赁市场的情况下。
然而，难以想象目前的房地产分化会持续很长时间。
就像负债券收益率（还记得吗？），目前的情况听起来像是一种奇怪的情况，最终将被证明是不可持续的。
最终，如果租金持续上涨，您会期望新的房地产投资者被房地产销售所吸引，并开始抬高房屋和单元的价格，并在此过程中随着时间的推移降低租金收益率。
或者，房地产价格可能会在短暂下跌后再次开始上涨，考虑到越来越多的银行经济学家试图在房地产价格下跌的幅度上相互竞价，这将很有趣。
我们是否听到任何跌幅超过 20% 的出价，我们都完成了吗？
只有傻瓜才会做出明确的预测
像所有市场一样，预测未来的房地产价格是一场愚蠢的游戏，当主要银行都预测在 COVID-19 大流行期间价格会大幅下跌，然后不得不惊奇地看到价格出现两位数的大幅上涨时，就证明了这一点。
任何按照他们的预测行事的人都会在结果上产生大约 40% 的差异，这一差异不容小觑。
如果在银行工作的人可以及时获取借贷数据，甚至无法正确把握市场方向，更不用说涨跌幅度，我们其他人还有什么希望？
因此，在这种情况下，租金上涨/房价下跌的情况应该被视为极不寻常的事情，但猜测最终解决方案以达到均值回归和“回归正常”对于那些拥有无与伦比的水晶球的人来说最好保存.
租金上涨是否会降低房地产价格的下行空间？
一种对当前分歧有一定意义的情况是，租金上涨将有助于稳定房地产价值的下跌——既鼓励有能力的人从租房转向购买，又通过保持租金收益率来吸引投资者比较健康。
这可以解释为什么最近一些关于两位数价格下跌的预测还没有出现——甚至可能根本没有出现。
在所有这些情况下，利率仍然是另一个不可预测的变量，有证据表明中央银行对引发经济衰退越来越警惕，并且可能会放慢加息速度，直到尘埃落定，通胀数据变得更加清晰。
最终，不同的市场将恢复某种平衡，事后看来，我们都会为我们本可以赚到的财富或遭受的实际损失而后悔。
在那之前，那些密切关注房地产市场的人应该做好准备，迎接一场有趣而动荡的旅程。
