近期就业峰会的一项显着决定是鼓励养老基金投资于私人出租物业以及社会和经济适用房。
鉴于缺乏经济适用房和 3.3 万亿澳元的退休金，这是一个崇高的想法。
当然，你可以把这两件事放在一起，得到一个好的结果吗？
好吧，是的，也不是，因为退休金的主要目的是在给定的风险下获得尽可能高的回报，从而为人们提供尽可能好的退休收入。
虽然私人租赁和社会保障房的主要目的是为那些难以实现这一目标的人提供一个栖身之所。
暂时没有投资
目前，澳大利亚庞大的养老金池几乎没有对国内住房进行任何投资，尽管它在购物中心、写字楼和仓库上投资了数十亿美元。
财政部长 Jim Chalmers 正试图通过投入 5.75 亿澳元来鼓励私人资本（包括退休金）专门投资于社会保障房和经济适用房来改变这种状况。
这种方法的问题在于，澳大利亚租赁住房部门的整个结构都是围绕个人投资者而不是大型投资者建立的。
这就是为什么澳大利亚的整体租赁体验与许多其他国家如此不同的原因之一，这些国家使用住房合作社或其他大型企业提供大量专业经营的长期租赁住房。
澳大利亚的“妈妈和爸爸投资者”的做法导致了短期租金和无休止的维护、维修、清洁和债券纠纷，由昂贵的房地产经纪人充当中介。
这也使租赁行业容易受到供应大量撤出的影响——例如，如果许多房东认为通过 Airbnb 或其他计划转向短期假期租赁会更有利可图。
土地税可能成为退休金基金的杀手
澳大利亚“个人投资者”方法的其他影响之一是税收非常不同。
州政府负责土地税，他们征收土地税，以便单一所有者拥有的财产的总价值按累进税率收取。
这意味着小投资者可以通过免税门槛在一定程度上减轻他们的土地税账单，这使得作为个人房东的整体方案具有吸引力。
然而，对于较大的投资者来说，该系统变得过于昂贵，因为房产的综合价值急剧上升，直到免税门槛完全被淹没。
大多数估计显示，土地税将吞噬高达三分之一的年租金，这是一个巨大的数额，试图通过提高租金来弥补。
当然，整个土地税制度是可以改变的，但澳大利亚各级政府之间为取得理想结果而合作的历史并不乐观。
更常见的是，不同级别的政府试图相互推高成本，而不是同意削减税收收入。
昆士兰州有争议地向州际房东征税
目前，昆士兰州对其土地税制度进行了一项极具争议的改革，这将进一步抑制大业主经营社会住房或经济适用房的积极性。
根据该提案，业主必须申报其州际财产所有权，然后将其用于扩大昆士兰州应缴纳的土地税——从而绕过该州不能对州际财产征税的事实。
新系统被出售为“堵住漏洞”，允许业主在不同州使用多个免税门槛，但更准确地说，它可以被视为进一步阻止退休金和其他大业主——甚至是目前的小业主的一种方式。业主——从进入这个空间。
您也可以肯定，所有其他州政府都将密切关注昆士兰州的实验，如果它奏效，他们可以使用类似的模式通过大幅增加土地税来支撑他们摇摇欲坠的预算。
昆士兰州也率先涉及退休金
有趣的是，在有争议的昆士兰州土地税改革正在进行的同时，昆士兰州的一家大型退休金Australian Retirement Trust或ART（由Sunsuper和QSuper合并产生）与昆士兰投资公司（QIC）和布里斯班建立了合作关系住房公司 (BHC) 将在昆士兰州投资高达 1.5 亿澳元的新社会和经济适用房。
昆士兰州政府将为收入来源提供补贴，ART 将为住房提供资金，QIC 将担任投资经理，BHC 是州政府与布里斯班市议会之间的社会住房合作伙伴，将管理运营。
该计划是到 2025 年建造多达 1,200 个新的社会和经济适用房单元。
可以说，鉴于联邦和州政府可以借钱比超级基金更便宜，州政府最好自己为住房融资。
不过，该计划的其余论点是，通过承保收入流，昆士兰州政府可以提供更多的房屋，而不是完全靠自己融资。
可以说，全国性的土地税改革会更有效，但昆士兰州面临着大量来自海外和州际的新移民，这将是一个有趣的试验台，可以让超级基金参与住房——以及有争议的土地税改革。
