我们都知道房价开始下跌，但为什么呢？
引用的原因有很多：长期非常快速的价格上涨结束，利率上升以及对经济缺乏信心。
但是，很少有人谈论的真正重要原因是您可以借到的金额。
当储备银行在六个月内第六次加息时，本周利率将再次上升，这将继续削弱潜在房主的借贷能力。
尽管官方利率仍远低于之前的峰值，但这些上升对人们可以借到多少贷款产生了巨大的杠杆效应。
这直接影响了人们可以为房产支付多少费用，进而影响出售该房产的人可以要求多少。
较低的借款导致较低的价格
简单来说，货币供应量正在减少，因此支持持续繁荣时期价格上涨的能力也随之降低。
很少有人在没有抵押贷款的情况下购买房屋，而且需要很长时间才能还清抵押贷款——事实上，最新的人口普查显示，在没有贷款的情况下直接拥有的房屋比例持续下降。
这意味着可以成功融资和服务的抵押贷款的供应量是衡量房价上涨幅度的一个重要——也许是最重要的——衡量标准。
这解释了即使在 COVID-19 封锁期间房地产市场如何继续繁荣，因为官方现金利率降至前所未有的 0.1%，有效地为买家提供了数十万美元的借贷能力。
贷款规模减少数十万
这一过程正在迅速逆转，最新的 Canstar 数据是在本周最新的加息之前准备的，已经表明潜在购房者的预算已经削减了数十万澳元。
数据显示，一对平均收入为 92,000 澳元的夫妇现在可以比 4 月份少借 264,000 澳元——这与现金利率从 4 月份的 0.1% 上升到本周上涨之前的 2.35% 相吻合。
Canstar 的数据显示了其产生的巨大影响，因为即使节省了 20% 的押金，这对假设夫妇的最高预算也从 163 万澳元以上降至 137 万澳元。
即使是这些数字也假设买家大幅削减生活开支。
当然，这是等式的另一面；买家不仅需要获得更多贷款以保持价格上涨，还需要长期偿还这些贷款。
当抵押贷款还款额像五次快速火灾上升以来一样增长 25% 时，所有为住房贷款提供服务的人都注意到他们的可支配收入减少了。
这正是提高利率抑制需求并最终降低通货膨胀的方式，因为人们已经没有能力购买东西了。
事实上，银行和其他房贷发起人用来衡量房贷还款能力的 3% 缓冲实际上已经“用完”，预计本周现金利率会上涨。
贷款数量也在下降
不仅大额贷款更难获得，而且随着市场降温，人们对大额借贷或根本借贷感到冷漠，大额贷款也越来越少。
澳大利亚统计局的数据显示，6 月份住房贷款数量下降了 4.4%，7 月份下降了 8.5%。
价格和活动肯定在放缓，拍卖清盘率下降，房价自峰值以来下降了 5.7%，悉尼下降了 9.1%，墨尔本下降了 5.6%。
价格将何去何从？
真正的大问题——根据定义，没有人知道正确答案——是房价从这里走向何方。
大多数银行预计总跌幅约为 15% 至 20%，但也有一些异常值要高得多，经济研究公司 Digital Finance Analytics 最近发现了一个“最坏的情况”，即利率持续上升会影响房地产到 2025 年，价格将下降 43.5%。
当然，这是经济衰退的因素，而它开发的其他一些较温和的情景显示，到 2025 年下降到 23.7% 的情况要小得多。
澳洲联储会在经济衰退中继续加息吗？
当然，这些模型和其他模型无法做到的是动态变化和对正在发生的事情的反应。
只看一个变量，面对房地产价格的快速下跌以及失业率和贷款违约率的上升，储备银行不会继续愉快地进一步提高利率。
相反，它将削减它们，这开始通过增加人们可以借贷和服务的金额来扭转这种情况——尽管有很大的时间滞后，正如我们所看到的不利因素。
未来本质上是不可知的，但历史是某种指导，它表明澳大利亚人将采取非常措施来偿还他们的住房贷款并保留他们的房子。
未来本质上是不可知的，但历史是某种指导，它表明澳大利亚人将采取非常措施来偿还他们的住房贷款并保留他们的房子。
这可能意味着某些人所描绘的最坏情况不太可能发生，最终的答案将位于“猜测”主机中间的某个地方。
