毫无疑问，现在买房比过去难多了。
考虑到储蓄所需的时间要长得多，以及偿还规模大得多的住房贷款所需的成本，这导致了许多毫无意义的相互指责和代际冲突。
然而，一个经常被忽视的方面是，更高的住房租赁和购买成本要求后婴儿潮一代采用一种非常修改的投资计划，而不是他们的父母或祖父母用来积累财富的计划。
事实上，更高的住房成本使得一个好的投资计划变得更重要，而不是更不重要。
年轻一代仍然可以购买房产
那么，除了传统的“买房子还钱”模式，还有哪些替代方案呢?
嗯，也许令人惊讶的是，现代投资产品使制定和坚持投资计划更容易实现，并且可以涉及广泛的投资类别，这是前几代人根本无法实现的。
从小做起，随着时间的推移积累财富也要容易得多，因为你有能力利用债务来增加或“杠杆化”你的投资规模——这也是一个很好的投资工具，非常好地等同于买房的传统抵押贷款方面。
更大的灵活性和更低的成本
使用这种可管理的杠杆，并采用定期“抵押”式的付款方式，可以非常接近于传统的缓慢而稳定的强制性储蓄方式，从而获得房产所有权，尽管这种策略确保了更多的多样化和灵活性，可以在任何时候出售部分或全部投资，如果另一个机会出现——甚至可能是购买一个实际的住所。
当然，作为一项投资，在使用债务时也有负扣税优惠，并且有机会通过在财政年度结束前全额支付下一年的利息成本来提前扣除。
为了这个故事，我们将只关注列出的房地产替代品，尽管显然还有一系列其他资产类别，如股票，国际股票，债券和基础设施，仅举几例，也应该在资产类别内和资产类别之间多元化的平衡投资组合中占有重要地位。
房地产是一种很好的资产类别
关于房地产，首先要注意的是，它是一种表现非常强劲的理想资产类别——尤其是在澳大利亚。
它与其他资产类别的相关性也不高，这使得它非常受欢迎，而且收益率也很高，超过现金回报。
接触房地产的主要替代方式是通过专注于房地产的公司的股票，通过通常被称为A-REITs（澳大利亚房地产投资信托基金或物业信托）的上市房地产信托基金，以及由一组A-REITs组成的交易所交易基金，通常按市值衡量的规模顺序选择。
这种替代方法的一些好处是，前期成本要小得多，流动性要好得多，而且多样化也更好。
一个额外的好处是，由于利率上升的负面影响，A-REITs和覆盖它们的ETFs目前相当便宜。
使用ETFs或选择自己的A-REITs
我个人是ETF方法的粉丝，部分原因是它更多样化，但也因为我不想陷入研究和跟踪大约50家澳大利亚上市的a – reits和房地产公司的泥潭，其中一些公司专注于房地产的小众领域。
然而，选择自己的a – reit投资组合肯定有一个地方，特别是避免集中在真正占主导地位的大集团上，如Goodman Group (ASX: GMG)、Scentre Group (ASX: SCG)、Stockland (ASX: SGP)、Mirvac Group (ASX: MGR)、GPT Group (ASX: GPT)和Dexus (ASX: DXS)，这些集团将在该行业的大多数etf中占据重要地位。
一般来说，集中于较大的房地产集团会产生更成熟的分布流，而一些较小的、更利基的REITs可能会从发展或增长中获得更多好处。
主动还是被动?
一些最受欢迎的房地产ETF包括Vanguard的 Australian Property Securities Index ETF (ASX: VAP)， SPDR ASX 200上市房地产基金(ASX: SLF)和VanEck Australian Property ETF (ASX: MVA)。
还有一种积极管理的ETF，名为BetaShares Martin Currie Real Income Fund (ASX: ring)，它也可以投资于基础设施和公用事业以产生收入。
采取更积极的方法并尝试自己挑选一些赢家的好处是，你可以将自己的观点强加于哪些房地产行业可能表现更好，如办公、购物中心、工业、仓库、娱乐、停车场或众多房地产行业中的任何一个。
当然，战胜指数总是很难的，所以使用VAP或SLF等ETF可以避免潜在的错误并降低风险。
也有一些方法可以接触到海外房地产，有很多直接的股票，也有一些当地上市的全球房地产ETF。
一些流行的全球房地产投资信托基金ETF包括Vanguard的全球美国以外房地产ETF（ASX: VNQI）和iShares Global REIT ETF（ASX: REET）以及VanEck FTSE International Property（Hedged）ETF（ASX: REIT）。
在组建新式住房投资组合时需要考虑的一点是，即使房产在历史上表现良好，但它仍然只是众多资产类别中的一种。
当看一下大多数专业投资者的资产配置时，房产通常最多只占投资组合的10%，而且往往要少很多。
因此，虽然用上市版本取代老式的买入并持有房产投资的想法是一个良好的开端，但它是启动一个更加多元化的投资组合的好方法。
