澳大利亚的房地产市场发生了一些非常奇怪的事情。
尽管抵押贷款利率迅速上涨，负担能力下跌和成本更高的形式巨大的逆风，但房地产价格仍然很高，并且越来越高。
通常，您会预计，利率迅速上升将减少合格买家的数量，并加速从那些以更低利率购买并努力保持还款的人的销售。
但是，可能发生的事情的线索在于，实际上出售的物业实际上很薄，这使人们对那些因缺乏库存而感到沮丧的敏锐买家的竞争提升。
缺乏失误可能是一个答案
有趣的是，投资银行的研究发现，以代理费用，印花税，上市费用和法律费用的形式迅速上涨的成本实际上具有使人们陷入现有财产并阻止营业额的影响。
他们的研究发现，这些成本在过去二十年中的收入速度达到了惊人的五倍。
到目前为止，最大的贡献者是印花税 – 效率低下且丑陋的州政府税，这导致了过去的“奢侈品”水平，随着时间的推移，许多普通房屋适用于许多普通房屋。
尽管州和领土政府有很大的压力，要求其从印花税转变为土地税，以鼓励更多的财产流动和削减房地产市场的障碍，但他们几乎普遍（该法案除外）坚持使用现有的Archaic印花税 索引每年都会拖累这么多立即收入。
财产交易成本上涨快速
Jarden发现，自2000年以来，悉尼房屋平均房屋的交易成本已从20,000澳元增加到100,000澳元以上，这将购买房屋的成本提高到了可支配收入的约80％，而二十年前为28％。
在墨尔本，这是类似的情况，只有从15,000澳元购买的平均房屋高达80,000澳元的费用，而在布里斯班，费用从7000澳元上涨至50,000澳元。
Jarden的首席经济学家Carlos Cacho表示，成本的迅速增加大大增加了人们住在家里的平均时间 —— 估计从2000年代初的12年增加到了现在的平均持有期。
人口统计学也导致销售较少的物业
购买房地产的成本上涨是市场上列出的房屋更少的主要原因之一，人口老龄化和价格上涨也发挥了作用。
同时，人口统计数据缩减了30至50岁之间的潜在升级数量，同时又有65多名房主的数量倾向于停留在房屋中的时间更长。
在Jarden的数字上，2030年的年度住房营业额将降至仅占住房股票的4.5％，这一数字总计可供购买的房屋少约62,000个，而该数字接近5％。
在高移民和高利率的时候，营业额下降往往可以支持更高的房地产价格 – 假设新房屋和公寓的供应不会增加。
作为一名投资者，对我而言，交易财产的高昂和不断上涨的成本加上维多利亚州政府为付费债务付费的额外“投资”土地税的便利性，从而提高了其他形式的投资吸引力 在诸如上市房地产投资信托等物业中。
这也增加了总体上本地和外国股票的吸引力。
实际的房地产价格很大程度上取决于需求和供应，因此当高交易成本抑制供应时，价格将上涨，因此当前的令人困惑的情况更容易理解。
