人们常常忘记，Scott Morrison在上次大选中险胜的关键之一，是他反对澳大利亚工党(ALP)提出的打击负扣税制度的提议。 特别是在关键的昆士兰州和西澳大利亚州，选民们非常希望保持负扣税——通过这种方式，房东能够用他们的总收入来抵消一处房产的损失。 老话说，凡事要谨慎，这也适用于选举中对负杠杆的热情，冠状病毒大流行对广泛使用的战略产生了特别严重的影响。 顾名思义，负扣税是指业主/投资者的现金流为负——提供出租物业的利息、利率和其他成本明显大于其租金收入。 减税是有代价的 负扣税的好处是，这个负数或损失减少了房东的应纳税收入，从而减少了他们的总税单。 虽然表面上看起来是一个运动在金融愚蠢,真正的大好处负扣税是财产的价值上升随着时间的推移,交付业主大量整体利润由于他们利用这种价格上涨(礼貌的贷款),更多的优惠税收安排资本收益和贷款期间享有的大幅减税。 把它看作是一种延迟满足的练习，在未来有可能获得真正的巨大利润，并持续受益于较低的税单——尽管在此期间用较低的现金成本购买。 疫情颠覆了负扣税制度策略 就像社会的许多其他方面一样，冠状病毒完全扭转了这种金融诡辩的做法——而且不是以一种好的方式。 当然,负扣税地主仍得到支付较低的税单的差距得到什么他们支付的利息和租金以惊人的速度扩大,租金收入下降但金融所提供的“饮料”不断上涨的房价也变成负数,在这个练习中,两个否定绝对不产生一个积极的。 事实上，最新的数据显示，澳大利亚纳税人声称每年负扣税为130亿澳元——这个数字看起来还会继续增长。 在澳大利亚的悉尼和墨尔本等大城市，这种情况最为明显。在这些城市，出租房产的空置率继续上升，房地产估值在下降，租金也在快速下降。 病毒极大地减少了国际学生租赁者 国际学生和旅行者的缺乏降低了需求，尤其是在人气颇高的内郊区，而从3月底开始的为期6个月的强制驱逐令也导致了租金的减少和延期。 如果租户在租金延期到期时无法偿还拖欠的租金，其中一些租金延期很可能会变成实际的坏账——这种情况与澳大利亚银行累积的冻结债务类似。 最大的不同在于，租客可能只是搬出去，把延期支付的租金留下来——通过保留租金债券，这笔费用或许只能部分解决。 大城市的空置率飙升 由于空置率不断上升，这应该是租客们货比三家，寻找更便宜更好的房子的理想时机——这是负负债率房东们的另一个噩梦。 以悉尼为例，新南威尔士州房地产协会(REINSW) 2020年6月的空置率调查显示，悉尼的空置率连续第四个月上升，目前为4.5%，较5月上升0.4%，较3月上升1.5%。 今年5月，内圈的空缺率达到了5.1%，为18年来的最高水平——6月份的空缺率已经超过了这个数字，而且还没有放缓的迹象。 空置率的上升直接导致租金的下降，对负债型投资者来说，这一效应被大大放大，因为这些投资者的负现金流很可能变成严重的负。 房地产价格正在下跌——问题是下跌幅度有多大 至于最后的房价，这是一场动人的盛宴，在第一波疫情过后，最初的乐观情绪被更为黯淡的前景所取代，因为墨尔本正在努力度过第四阶段的禁闭。 Commonwealth Bank的估计范围的房价下跌11%至30%在三年内广泛到足以在变动范围之内,它必须是一个可怕的前景高负债的投资者正在寻找资本增值,以弥补其间的-他们的投资收益率。 低利率只能起到一点作用 当然，利率一直在下降，这可能也对投资者有帮助，尽管只有利息贷款的可获得性较低，以及如果他们想改变贷款人，房地产估值可能会大幅下降，这可能会减少再融资的数量。 和所有投资一样，负扣税房地产投资者在开始投资时需要有一个投资时间表。 那些仍有工作、有能力咬紧牙关熬过低迷市场的人，很可能会安然无恙地走出困境——而且随着最初的时间表可能延长许多年。 对于那些经历了大流行的人来说，赔钱抛售以结束现金损失增加的痛苦可能是唯一的选择。