当你把现在已被证实的房价泡沫与创纪录的低利率结合起来，会发生什么? 随着时间的推移，我们将通过The Housing Fever网站上令人尊敬的经济模型发现，澳大利亚房地产市场的大部分都处于泡沫之中，而这些泡沫已不再受到租金、利率、收入和住房供应等基本因素的支持。 相反，由于担心错过机会和供应不足导致恐慌性购买和投机，价格正在被推高。 大资本引领了这一潮流 根据该模型，没有考虑到基本面因素的主要泡沫地区是在悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德和堪培拉。 Macquarie Business School经济学教授Shuping Shi表示，即使考虑到低利率和低住房供应，这也无法解释这些城市的增长速度。 真正难以提前知道的是，即使是一个重大的市场泡沫，也将如何结束——是随着时间的推移出现温和的通缩，还是导致房地产价格大幅快速下跌的破裂。 Shi教授表示，她预计房价不会大幅下跌，尽管未来可能会持平或小幅下跌。 纪录仍在刷新，但增长速度正在放缓 一些本地统计数据显示，这些城市的房价涨幅是多么惊人。Core Logic的数据显示，有几个城市的房价都创下了历史新高，不过房价涨幅已开始放缓。 据Core Logic Home Value Index显示，住宅价值去年上涨了13.5%，6月份的中值为645454美元，环比上涨了1.9%。 这是自2004年4月以来最强劲的年度增长，住房单位的增幅超过两倍——可能是为了应对COVID-19大流行。 其中，达尔文市、堪培拉市、新南威尔士州和塔斯马尼亚州的增长超过20%，悉尼(19.3%)和霍巴特(19.2%)紧随其后。 家庭债务数额巨大，但偿还成本较低 那么，人们是如何负担得起如此高的价格，尤其是在家庭债务已经高得令人不安的情况下? 答案是创纪录的低利率，这使得即使是不断增加的抵押贷款债务也变得相当容易承受。 澳大利亚储备银行(Reserve Bank of Australia) 2021年第三季度的家庭财务数据显示，2021年3月，家庭债务利息支付与收入的比率降至5.8%，不到2008年12月13.3%的峰值的一半。 仅看抵押贷款债务，2021年3月，抵押贷款支付与收入之比降至4.9%，不到2008年12月峰值10.6%的一半。 Bank for International Settlements的一些数据也印证了这一趋势，在2020年第四季度，还本付息债务占家庭可支配收入的比例降至13.6%的17年低点，比2008年6月17.6%的峰值低了4%。 这些数据表明，即使抵押贷款和家庭债务的堆积攀升，它们仍变得更容易负担——尽管随着以较低利率进行再融资的热潮开始放缓，这种效应将会减弱。 当利率上升时会发生什么? 最大的问题是，当利率转向时，会发生什么?是随着偿还的债务逐渐占据家庭收入的更大比例，这会给房地产价格降温，还是认为房地产价格将继续加速上涨的假设会让泡沫继续膨胀? 这是一个很难回答的问题，而且可能要等到之后才能得到明确回答，但基于澳大利亚以前的房地产繁荣，加息最终会给市场降温。 提前确定这种转变的速度是困难的，但总的来说，澳大利亚房地产市场往往会通过一段时间的横盘交易来适应变化，而基本面会赶上繁荣时期的价格，而不是迅速下跌。

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