Author: John Beveridge

近期就业峰会的一项显着决定是鼓励养老基金投资于私人出租物业以及社会和经济适用房。 鉴于缺乏经济适用房和 3.3 万亿澳元的退休金，这是一个崇高的想法。 当然，你可以把这两件事放在一起，得到一个好的结果吗？ 好吧，是的，也不是，因为退休金的主要目的是在给定的风险下获得尽可能高的回报，从而为人们提供尽可能好的退休收入。 虽然私人租赁和社会保障房的主要目的是为那些难以实现这一目标的人提供一个栖身之所。 暂时没有投资 目前，澳大利亚庞大的养老金池几乎没有对国内住房进行任何投资，尽管它在购物中心、写字楼和仓库上投资了数十亿美元。 财政部长 Jim Chalmers 正试图通过投入 5.75 亿澳元来鼓励私人资本（包括退休金）专门投资于社会保障房和经济适用房来改变这种状况。 这种方法的问题在于，澳大利亚租赁住房部门的整个结构都是围绕个人投资者而不是大型投资者建立的。 这就是为什么澳大利亚的整体租赁体验与许多其他国家如此不同的原因之一，这些国家使用住房合作社或其他大型企业提供大量专业经营的长期租赁住房。 澳大利亚的“妈妈和爸爸投资者”的做法导致了短期租金和无休止的维护、维修、清洁和债券纠纷，由昂贵的房地产经纪人充当中介。 这也使租赁行业容易受到供应大量撤出的影响——例如，如果许多房东认为通过 Airbnb 或其他计划转向短期假期租赁会更有利可图。 土地税可能成为退休金基金的杀手 澳大利亚“个人投资者”方法的其他影响之一是税收非常不同。 州政府负责土地税，他们征收土地税，以便单一所有者拥有的财产的总价值按累进税率收取。 这意味着小投资者可以通过免税门槛在一定程度上减轻他们的土地税账单，这使得作为个人房东的整体方案具有吸引力。 然而，对于较大的投资者来说，该系统变得过于昂贵，因为房产的综合价值急剧上升，直到免税门槛完全被淹没。 大多数估计显示，土地税将吞噬高达三分之一的年租金，这是一个巨大的数额，试图通过提高租金来弥补。 当然，整个土地税制度是可以改变的，但澳大利亚各级政府之间为取得理想结果而合作的历史并不乐观。 更常见的是，不同级别的政府试图相互推高成本，而不是同意削减税收收入。 昆士兰州有争议地向州际房东征税 目前，昆士兰州对其土地税制度进行了一项极具争议的改革，这将进一步抑制大业主经营社会住房或经济适用房的积极性。 根据该提案，业主必须申报其州际财产所有权，然后将其用于扩大昆士兰州应缴纳的土地税——从而绕过该州不能对州际财产征税的事实。 新系统被出售为“堵住漏洞”，允许业主在不同州使用多个免税门槛，但更准确地说，它可以被视为进一步阻止退休金和其他大业主——甚至是目前的小业主的一种方式。业主——从进入这个空间。 您也可以肯定，所有其他州政府都将密切关注昆士兰州的实验，如果它奏效，他们可以使用类似的模式通过大幅增加土地税来支撑他们摇摇欲坠的预算。 昆士兰州也率先涉及退休金 有趣的是，在有争议的昆士兰州土地税改革正在进行的同时，昆士兰州的一家大型退休金Australian Retirement Trust或ART（由Sunsuper和QSuper合并产生）与昆士兰投资公司（QIC）和布里斯班建立了合作关系住房公司 (BHC) 将在昆士兰州投资高达 1.5 亿澳元的新社会和经济适用房。 昆士兰州政府将为收入来源提供补贴，ART 将为住房提供资金，QIC 将担任投资经理，BHC 是州政府与布里斯班市议会之间的社会住房合作伙伴，将管理运营。 该计划是到 2025 年建造多达 1,200 个新的社会和经济适用房单元。 可以说，鉴于联邦和州政府可以借钱比超级基金更便宜，州政府最好自己为住房融资。 不过，该计划的其余论点是，通过承保收入流，昆士兰州政府可以提供更多的房屋，而不是完全靠自己融资。 可以说，全国性的土地税改革会更有效，但昆士兰州面临着大量来自海外和州际的新移民，这将是一个有趣的试验台，可以让超级基金参与住房——以及有争议的土地税改革。

对世界通胀大幅飙升的结果发表评论最少的原因之一是美元的显着上涨。 浮动货币可以作为经济震荡的巨大减震器，在这种情况下，美元的升值和升值在重新平衡通胀走低方面发挥着巨大作用。 随着美元指数从 30 年来的高位小幅回落，对美国通胀的全面影响将在未来几个月内变得明显。 美元升值的一个含义是，以美元计价的进口——即使是燃料等高价商品——也变得更加合理。 反作用是美国出口价格上涨，在世界市场上的竞争力下降。 美元走高对抗输入性通胀 然而，由于美国通胀大幅飙升的大部分实际上是通过更高的燃料价格和其他商品进口的，由于美元升值的反通胀影响，国际竞争力的丧失不会那么重要。 美元的上涨可能有几件事在起作用——在经济困难时期，美元总是作为避风港吸引资金流入，而更高的利率也将吸引寻求高、无风险回报的资金。 美元走强的部分原因还在于世界舞台上其他大玩家所面临的艰难时期。 欧洲天然气短缺导致严冬 由于从俄罗斯到欧洲的天然气供应严重中断，美元兑英镑汇率攀升至历史高位，兑欧元汇率也高于一比一。 虽然您可以预期这些利率会随着乌克兰战争的每一次发展而反弹，但随着欧洲潜在的能源短暂冬季即将到来，短期内很难看到欧元和英镑的大部分复苏。 欧洲正在接近能源配给，这可能会抑制其工业生产，更不用说导致能源价格的严重通胀，这将随着第二轮价格上涨而出现。 欧洲的通胀率已经高于美国的 9.1%，而美国的通胀率为 8.5%，而美国的通胀率也显示出略微缓和的迹象。 这就是为什么Eurozone央行上周将利率上调 0.75% 至 1.25%，尽管担心经济衰退，因为它试图赶在价格上涨之前。 欧洲和发展中国家的增长可能转为负数 最终，这可能会使欧元走强，但前提是欧洲经济增长已经不温不火，这很容易转为负值。 发展中国家的情况类似，但可能更为极端，因为美元升值而受到伤害。 在澳大利亚，美元走高的影响可能更为温和，尽管它可能使控制通货膨胀变得更加困难。 在出口方面，澳大利亚的表现相当不错，因为我们的主要贸易伙伴中国遇到了很多麻烦，因为它继续使用封锁来遏制 COVID 病例。 澳大利亚受制于中国经济增长 中国的经济疲软不可避免地导致澳大利亚出口商品的价格和数量下降，尤其是铁矿石。 与美元相比，中国的货币也受到了打击，尽管它对澳元的表现更好。 虽然美元走强可能成为控制美国通胀和减少进一步加息需求的重要工具，但它也引发了中国、欧洲和发展中国家等其他地区经济疲软加剧的担忧，并具有明显的影响力-对澳大利亚的影响。 这使得所有投资者都必须密切关注货币，因为他们的走势预示着全球通胀上升将如何解决，以及全球经济是否开始出现衰退。

矿业股走强和Reserve Bank更加鸽派，帮助澳大利亚股市本周上涨 1%。 投资者在很大程度上忽略了伊丽莎白二世女王的去世，并在周五将 ASX 200 指数上涨了 0.7% 或 45.5 点，以帮助市场连续第二次上涨，并创下本月最高收盘价 6894.2 点。 矿业股的涨幅居前，材料板块上涨了 3.3%，其中必和必拓 (ASX: BHP) 等重量级股上涨 3.1% 至 38 澳元，BHP (ASX: RIO) 上涨 2.7% 至 94.36 澳元，和 Fortescue Metals (ASX: FMG)，上涨 6.1% 至 17.81 澳元。 一些矿工的价格要高得多 矿工中一些更令人印象深刻的涨幅包括 De Gray Mining (ASX: DEG) 上涨 11.9% 和 Sandfire Resources (ASX: SFR) 上涨 8%。 在围绕剥离其锂业务进行讨论后，矿产资源 (ASX:… Continue reading 每周回顾：鸽派的Reserve Bank和上涨的矿工使市场走高

哦，请别再让我们听凄响的小提琴了，别再用一大堆形容词来形容当前“历史性”的房地产价格“暴跌”。 唯一比伴随房地产价格下跌的抱怨更糟糕的是，伴随着之前看似永无止境的两位数房价暴涨的阿谀奉承之词。 就好像几条财产戒律（Property Commandments）同时被打破一样，导致财产寺（Property Temple）的日子不好过，这几年一直是一个吸引大量观众的地方——他们中的许多人还沉迷于家庭雷诺和翻转电视程式。 价格永远不会下降——是的，对！ 其中一条要被打破的诫命是自亚当（Adam）以来每个房地产经纪人都在兜售的老话——房地产价格永远不会下跌。 平均而言，从长期来看，这条诫命适用于澳大利亚的几个主要市场，但在这个特定时刻它是绝对错误的。 另一个被破坏的诫命是古老的“你永远不会在财产上赔钱”。 好吧，在周期的所有阶段，许多人都这样做，而目前他们的人数可能会略有上升。 如果他们在实际房产上不亏钱，考虑到现在购买房产所需的大量资金以及即使小幅加息也会产生的影响，许多业主会在贷款上损失惨重。 繁荣被遗忘，世界末日临近 然而，只是为了给这场房地产灾难增加一些视角，与之前的繁荣相比，这次下跌的价格甚至几乎没有资格作为修正。 看看最新数据——CoreLogic 的房屋价值指数在 8 月份下跌了 1.6%，我们被告知这是“自 1983 年以来全国最大的月度跌幅”。 尽管如此，当你将其与澳大利亚股市刚刚发生的每周 3.9% 的跌幅进行比较时，这样的跌幅并没有什么可太激动的。 PropTrack 的竞争对手房地产指数上个月房地产价格下跌了 0.4%。 然而，这两项措施都表明，除达尔文外，澳大利亚几乎所有城市和地区的房价都出现了下跌。 正如您所料，最大的降幅出现在人口最多的首府悉尼和墨尔本，分别比他们的 COVID 峰值下降了 7.4% 和 4.6%。 当然，这些数字忽略的是在这些下跌之前价格的急剧上涨，这减少了当前的下跌，使顶部失去了一些泡沫，而不是那种会刺激哭泣和咬牙切齿的下跌。 利率上升时预期下跌 此外，当利率从历史低位上升时，下跌是绝对预期的结果。 下跌并没有真正造成太大影响的是房屋负担能力水平低下，价格上的任何损失通常以更高的利率形式出现——然后是一些。 事实上，随着利率上升，即使价格下降，负担能力也可能会下降，因为大多数购房者都会有贷款。 本周利率再次上升时，情况将更加如此。 要真正对可负担性产生影响，价格需要以与一些银行业冲击者所预测的同样严重的两位数百分比下降。 随着租金收益率的上升，这些灾难性的预测不太可能发生，因为房地产投资回报正在上升。 另一个限制价格下跌的因素是建筑成本的增加，这实际上将在建筑物的重置价格下建造一层楼。 即使从这里大幅下降——我认为这比最危言耸听的预测更不可能——住房负担能力的广泛指标仍然不会发生太大变化。 在 1990 年代曾有一段时间，您可以以中位数或中等收入的四倍购买房产，但这个数字已攀升至中位数收入的七倍，如果您住在悉尼，则可能是八倍。 这些数字可能会保持或略有下降，但它们不太可能一直追溯到 1990 年代的衡量标准，更不用说与收入相比房产相对负担得起的盛大的旧婴儿潮时期——尽管利率令人瞠目结舌。 不真实的气氛笼罩着房地产价格 房地产价格狂热最令人讨厌的事情——除了可用的不精确统计数据的变幻莫测——是仍然围绕着当前价格水平的不真实气氛。 对于不经意的观察者来说，财产似乎是成功的一种方式，当前的“震惊恐怖”即将到来，这已经扰乱了“自然秩序”。 这种幻想源于对资本价值的关注，当然，交易成本、利息、利率、保险、管理费和土地税都没有考虑过。 这并不怀疑房地产随着时间的推移的真实表现，尤其是在澳大利亚，这一表现非常出色。 澳大利亚房地产取得了惊人的成绩… Continue reading 请不要再为房地产价格的下跌而凄响小提琴了

如果你问大多数股市投资者，他们会说美联储（US Federal Reserve）主席Jerome Powell根本不喜欢他们。 毕竟，就在最近一次暴跌后市场正在稳步上扬之际，Powell介入了一系列强硬言论，导致华尔街——以及世界其他股市——暴跌。 通过明确表示无论后果如何，他都非常认真地应对通胀，Powell直接发出了一个信息，即他不会被股市发生的事情分心，他甚至接受了“一些痛苦”的概念。家庭和企业。 这是对中央银行控制股价环境的权力的粗鲁和不愉快的提醒，足以给普通投资者一种印象，即他们不仅在与 COVID-19 大流行、乌克兰战争和高能源价格，他们也在与美联储作斗争。 也许Powell的信息应该受到赞扬？ 虽然这样的反应是可以理解的，但让我提出另一种说法，即Powell的行动应该得到掌声和欢迎。 关于Powell的鹰派态度，首先要注意的是它立即生效——一直温和上涨的股价真的从床上掉下来，数十亿美元的价值从公司的价值中消失了。 在短期内，这对投资者来说绝对是令人失望的，但他们也应该从这种反应中得到很多安慰。 中央银行家可用的工具库中的一个重要组成部分是“下颚”的艺术——说出得到期望反应的东西。 呼吁可以起到作用 在这种情况下，人们寻求的反应是意识到美联储在认真对待通胀——这与一年前将更高的价格描述为“暂时性”的情况相比发生了很大变化。 咬牙切齿的真正好处是，它可以帮助避免使用中央银行武器库中的其他一些武器——比如利率。 尽管毫无疑问美联储将在短期内继续加息，但Powell还制定了一项预期的计划，一旦达到接近“适当的水平”，美联储将“暂停” “ 等级。 尽管其他美联储成员建议将 3.4% 作为暂停的适当水平，但该水平到底是多少仍有待观察。 这会是一个刷新的暂停吗？ 这种“暂停”会持续多久也有待猜测——可能是几个月甚至几年，但我们会知道的，可能在明年上半年的某个时间。 值得注意的是，这与公认的加息路径截然不同，后者是不断加息，直到达到 4% 或以上，然后开始削减利率以应对由此产生的经济衰退。 美国当前的收益率曲线倒挂无疑预示着经济衰退的趋势，但它并未指出这种情况何时会发生。 经济衰退可以推迟吗？ 这就是Powell成功打破市场预期和重新设定市场预期的机会所在。 如果美国经济在短期内放缓但没有进入衰退，这可能导致公司利润高于相当惨淡的预期。 由于通胀已经走低，即使要达到美联储支持的 2% 区间还有很长的路要走，美国的利润有可能超过悲观的预期。 在这种情况下，Powell如此成功粉碎的股市反弹可以被视为更多的可持续复苏，而不是一轮非理性的繁荣。 这就是机会所在，而不是对Powell传来的不那么愉快的信息感到过于沮丧。

澳大利亚股市经历了相当惨淡的一周，周五收盘走低，下跌 0.3% 或 16.9 点，收于 6828.7 点的 ASX 200。 这意味着该指数本周大幅下跌 3.9%，并且故意忽略了华尔街略微积极的领先优势，S&P 500指数和Dow指数收高。 在中国政府决定以 COVID-zero 的方式迫使居住在成都的 2,000 万人封锁四天之后，环顾四周，看看是什么在拖累我们的市场走低，大宗商品价格大幅下跌。 铁矿石库存减弱 不出所料，这对于严重依赖中国的采矿业来说是一剂强硬的药物，该行业下跌 2%，BHP (ASX: BHP) 股价单枪匹马地从指数中大幅下跌，下跌 77c 或 2.1% 至 36.74 澳元。 同样的情况也适用于其他大型铁矿石参与者，因为他们对铁矿石价格下跌 8% 做出反应，Rio Tinto (ASX: RIO) 和 Fortescue Metals (ASX: FMG) 均因除息而下跌 2.5% BHP导致矿业指数每周下跌 10.3%。 科技股看起来不错，但随后下跌 周五，科技板块开始成为潜在的反击点，当天开局强劲，但在Nasdaq期货开始南下后，股价上涨被抹去，取而代之的是下跌。 一些较显着的科技股下跌包括 Novonix (ASX: NVX)，股价下跌 8.4% 至 2.06 澳元，而会计软件公司 Xero… Continue reading 每周回顾：随着中国封锁回归，市场本周下跌 3.9%

你希望你的养老基金有多少？ 这是一个很难回答的问题，很大程度上取决于您在退休金中的目标。 大型基金往往具有规模经济，这可以降低投资和管理费用，并能够获得私募股权和未上市基础设施和房地产机会等利基资产类别。 规模较小的基金也有其优势，主要优势在于它们可以更加灵活，在较小的公司中进进出出机会，这些公司往往是增长最快的机会，而不会像大型基金那样推高股价. 从结构上讲，大型基金现在变得如此庞大，以至于它们的发展速度将超过澳大利亚，并越来越被迫向海外投资。 大型基金是否变得太大而不能倒闭？ 还有一些问题，因为退休金变得非常庞大，以至于它们变得“大到不能倒”——我们澳大利亚人对我们的大银行太熟悉了，它们往往会在财务压力时吸引救助计划。 谁能忘记在全球金融危机期间甚至在 COVID-19 大流行期间为银行提供的惊人“支持”。 这个问题得到了金融服务部长（Financial Services Minister）Stephen Jones的认可，他警告说小基金不应该被迫合并，中小型基金应该有一席之地。 关于合并的讨论文件 他现在计划明年发布一份关于退休金合并和规模问题的讨论文件，重点关注少数大型退休金主导退休领域是否符合国家利益。 与多年来一直推动基金合并的“越大越好”的口号相比，这无疑是一种转变。 APRA 副主席Helen Rowell在推动这一进程中发挥了重要作用，曾一度声称，任何少于 300 亿澳元的基金都将面临与所谓的大型基金缺乏竞争力的危险。 然而，在大型行业基金在业绩排行榜上占据主导地位多年之后，小型和营利性基金一直在努力降低成本和费用，提高业绩。 Hostplus真的赢了吗？ 最新的 2021-22 财年数据显示了这一点，尽管事实上它们是由 680 亿澳元的 Hostplus 中最大的参与者之一领导的，其平衡默认选项产生了令人印象深刻的 1.6% 的正回报。 鉴于基金中存在难以正确估值的非上市资产，这一“胜利”存在一些争议。 例如，您如何评估像 Canva 这样的“热门”私人公司，HostPlus 拥有这家公司，不同股东使用了各种估值。 其他以正回报率略低于 Hostplus 的基金规模要小得多，包括拥有 45,000 名会员和 38 亿澳元管理资金的 First Super、Qantas Super 和 Christian Super。 事实上，在 10 只表现最佳的基金中，有 6… Continue reading 你的退休金越多越好吗?

在全球变暖带来的所有厄运和阴霾以及全球经济脱碳所需的大量投资中，有一些事情为这个等式增添了一些希望。 即使在像澳大利亚这样在电动汽车和减排目标方面远未达到世界领先水平的国家，也发生了一些非常有趣的事情。 一是我们肯定正在学习使用更少的电力。 即使人口持续增加，澳大利亚东部的人口密集中心实际上对电网供电的需求也在下降。 电网需求稳步下降 事实上，尽管汽车和其他可充电电动工具和电器对更多电力的需求刚刚起步，但自 2008 年达到峰值以来，对电网供电的需求已经下降。 造成这种情况的原因有很多——工业中更有效的使用、制造业的衰落、紧凑型荧光灯和 LED 灯等低使用率设备浪潮的到来、更好的绝缘以及尽管相对缺乏电力但仍发生了发电转型政府激励措施。 事实上，电网电力需求持续下降背后的一大秘密是“电表后”屋顶太阳能的增长。 许多拥有屋顶太阳能系统的客户现在可以在一天的大部分时间里根本不使用太多的电网供应或使用更少的电力，这是电网电力需求下降背后的秘密之一。 电网将需要大量投资 虽然批评者声称电网需要大幅升级以允许电动汽车的广泛使用，但这已经在发生的过程中。 上个月，全国电力市场曾多次达到可再生能源发电的新水平。 在一个案例中，太阳能供电的电网比例一度实际上高于煤炭供应的比例——大约为 40%，而煤炭则为 38%——这一结果在几年前还是无法想象的电力通常占电网的 90%。 可再生能源有时可以满足我们 60% 的电力需求 关于这一结果的有趣之处在于，大部分太阳能来自屋顶太阳能电池板，而不是来自大型太阳能农场。 算上水电和风能等其他可再生能源，可再生能源在有限的时间内为全国约 60% 的电力市场供电。 我们都知道，太阳能发电场将从这里迅速增加——以及大型海上风电场——因此在电网中达到更高水平的可再生能源已经成为必然。 30-100% 可再生能源之路 Albanese政府计划花费约 200 亿澳元升级国家电网，这是帮助可再生能源繁荣的良好开端，但需要更多的私人和公共支出才能实现道路上的大多数汽车都被由电力驱动。 目前，可再生能源由于其间歇性的性质，每年占整个电力市场的 30% 左右，但这将继续增长，改进的存储技术将极大地帮助降低仍然占主导地位的晚间电力高峰的去碳化由燃煤发电机。 电动汽车本身可能会成为电网中更“智能”的一部分，能够提供分布式存储解决方案以及使用内燃机驱动的汽车替代化石燃料。 这是一个勇敢的新世界，有很多值得担心的地方，但澳大利亚人已经证明自己是屋顶太阳能的热情支持者，没有任何迹象表明他们不会支持在通往完全可再生电网的道路上进行进一步的变革。

对美国联邦储备委员会 (US Federal Reserve) 主席Jerome Powell 可能发表的言论的担忧，刚刚设法抢走了澳大利亚股市的每周上涨，尽管本周收盘时出现了令人印象深刻的0.8%的反弹。 最后，除通信以外的所有板块普遍上涨还不够，55.98 点上涨至 7104.21 点，仍以本周下跌 0.2% 结束了五周的上涨。 当然，Powell在怀俄明州杰克逊霍尔研讨会上即将发表的讲话是一件大事，我们都知道，无论聚会如何进行，中央银行家都擅长抢夺大酒杯。 因此，最终澳大利亚市场的反弹可能与您在这种情况下所希望的一样多。 我们跟随美国市场走高 继美国市场表现良好后，Dow Jones 指数上涨 0.9%，S&P 500 指数上涨 1.4%，以科技股为主的纳斯达克综合指数上涨 1.7%。 本周一连串的澳大利亚利润报告让分析师们保持警惕，因为他们试图打破管理层的言论，看看下面的账户中到底隐藏着什么。 周五的一些利润反应包括 Wesfarmers (ASX: WES) 在公布年度利润后股价上涨 0.65%。 这家大型零售商报告收入增长 8.5% 至 368 亿澳元，但利润下滑 2.9% 至 24 亿美元。 末期股息增加 10c 至每股 1 澳元，克服了将全球供应链归咎于库存延迟和成本上升的谨慎指引。 Bega 现在是‘大奶酪’ Bega Cheese (ASX: BGA) 的股价在收入增长 45% 至 30… Continue reading 每周回顾：Powell担心会破坏第六周上涨的机会

目前澳大利亚经济中发生的许多奇怪的事情之一是房地产市场发出的混合信号。 租金飙升往往表明房地产价格应随之上涨，较高的租金收益率自然会推高价格。 然而，与此同时，房地产价格一直在下跌——根据 CoreLogic 的数据，在截至 7 月的三个月中下跌了 2%。趋势表明房地产价格仍在下跌。 那么，在房地产价格下跌的情况下，租金价格如何在截至 7 月的一年中上涨 9.8%？ 对一个令人困惑的问题的很多解释 这是一个令人困惑的谜题，但可能有一些可能的解释。 一是利率上升往往会提高投资收益率。大多数收益率投资往往比政府债券支付的无风险收益率溢价。 另一个可能的解释是对出租物业的需求增加——这得到了非常低的空置率的支持。 随着边境开放以及一些房东已经从提供长期住宿转向短期旅游住宿，国际需求增加。 许多在大流行期间搬进父母家的租房者也有可能重新进入市场。 同样可能的是，由于较高的房价说服许多年长的房东收工并兑现他们的筹码，出租物业的实际供应量已经下降。越来越多的监管租金保护措施也让房东望而却步。 面临更高利率的房东也可能需要将这些额外费用转嫁给他们的租户，如果他们能够逃脱惩罚的话。 需求随着供应下降而上升——因此租金上涨 随着需求上升和供应下降，不难看出租金上涨的原因——尤其是在一些有抱负的购房者放弃并留在租赁市场的情况下。 然而，难以想象目前的房地产分化会持续很长时间。 就像负债券收益率（还记得吗？），目前的情况听起来像是一种奇怪的情况，最终将被证明是不可持续的。 最终，如果租金持续上涨，您会期望新的房地产投资者被房地产销售所吸引，并开始抬高房屋和单元的价格，并在此过程中随着时间的推移降低租金收益率。 或者，房地产价格可能会在短暂下跌后再次开始上涨，考虑到越来越多的银行经济学家试图在房地产价格下跌的幅度上相互竞价，这将很有趣。 我们是否听到任何跌幅超过 20% 的出价，我们都完成了吗？ 只有傻瓜才会做出明确的预测 像所有市场一样，预测未来的房地产价格是一场愚蠢的游戏，当主要银行都预测在 COVID-19 大流行期间价格会大幅下​​跌，然后不得不惊奇地看到价格出现两位数的大幅上涨时，就证明了这一点。 任何按照他们的预测行事的人都会在结果上产生大约 40% 的差异，这一差异不容小觑。 如果在银行工作的人可以及时获取借贷数据，甚至无法正确把握市场方向，更不用说涨跌幅度，我们其他人还有什么希望？ 因此，在这种情况下，租金上涨/房价下跌的情况应该被视为极不寻常的事情，但猜测最终解决方案以达到均值回归和“回归正常”对于那些拥有无与伦比的水晶球的人来说最好保存. 租金上涨是否会降低房地产价格的下行空间？ 一种对当前分歧有一定意义的情况是，租金上涨将有助于稳定房地产价值的下跌——既鼓励有能力的人从租房转向购买，又通过保持租金收益率来吸引投资者比较健康。 这可以解释为什么最近一些关于两位数价格下跌的预测还没有出现——甚至可能根本没有出现。 在所有这些情况下，利率仍然是另一个不可预测的变量，有证据表明中央银行对引发经济衰退越来越警惕，并且可能会放慢加息速度，直到尘埃落定，通胀数据变得更加清晰。 最终，不同的市场将恢复某种平衡，事后看来，我们都会为我们本可以赚到的财富或遭受的实际损失而后悔。 在那之前，那些密切关注房地产市场的人应该做好准备，迎接一场有趣而动荡的旅程。